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Deutschland Schlusslicht bei Immobilieneigentum – Eine Spurensuche

Mit Wohnungsbau-Oldenburg auf Spurensuche
Im europäischen Vergleich der Immobilien-Eigentumsquoten ist Deutschland mit 53% fast das Schlusslicht und liegt damit deutlich unter dem Durchschnitt von 71%. Noch geringer fällt die Quote mit 44% nur in der Schweiz aus. Eine Spurensuche auf dem Immobilienmarkt.

 

Der Bauboom geht weiter

Rohbau einer Wohnanlage

Die Immobilienkredite bleiben günstig, die Zinsen niedrig – und der Bauboom in Deutschland geht weiter. Im Jahr 2016 wurden laut dem Statistischen Bundesamt 375.400 Wohnungen genehmigt – gegenüber dem Jahr 2015 ein Anstieg von 21,6%. Eine höhere Zahl an Genehmigungen für Neubauten gab es zuletzt 1999 mit 440.800 Wohnungen. Die stärksten Zuwächse sind bei Mehrfamilienhäusern mit einem Plus von 26,6% und Zweifamilienhäusern mit 13,2% verzeichnet worden. Trotz des Aufwärtstrends der letzten sieben Jahre – 2009 lag die Zahl der Genehmigungen noch bei rund 178.000 – gehen Experten davon aus, dass die Neubauten nicht ausreichen werden, um den Bedarf zu stillen. Als den Hauptgrund für die steigenden Immobilienpreise benennen Forscher den Wohnraummangel. Pro Jahr müssten in Deutschland zwischen 350.000 und 400.000 neue Wohnungen entstehen, um den gesamten Bedarf zu decken. Das Ifo-Institut in München rechnet mit einer erreichten Zahl von 300.000 im Jahr 2016.

Große Nachfrage, kleines Angebot

Große Nachfrage, kleines AngebotFür viele Gemeinden und Städte in Deutschland sind die Prognosen schlecht – ganz anders hingegen ist es in Oldenburg, das als Stadt der Zukunft über beste Aussichten verfügt. Bis 2030 steht laut den Experten der Förderbank NBank ein Bevölkerungsplus von mindestens sechs Prozent ins Haus, womit die Einwohnerzahl auf mehr als 171.000 Menschen ansteigen wird. Im Zuge dessen wird die Zahl der Ein-Personen-Haushalte um 15% wachsen, die der Zwei-Personen-Haushalte sogar um 19%.
Aber was bedeutet die kommende Entwicklung wirklich für die Stadt? Bei immer höheren Einwohnerzahlen gibt es zwangsläufig eine zunehmende Nachfrage nach Wohnraum, besonders nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sowie Ein- und Zweifamilienhäusern. Bereits jetzt gibt es in Oldenburg, genauso wie im Umland, kaum noch freie Grundstücke für die eigenen vier Wände. Für die kommenden Jahre wird der Stadt ein Wohnraummangel von 5% bis 15% prognostiziert. Auch in Oldenburg muss also zweifellos mehr gebaut werden.

Grundstückssituation und Preisniveau in Oldenburg

Die Stadt wächst und wächst, die Preise werden angetrieben von der hohen Nachfrage nach Grundstücken und Wohnungen. Allein im Jahr 2016 sind die Preise für Wohnbauland laut dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte um 16% gestiegen. Das Dobbenviertel führt die Preisrangliste an, doch auch die Randbereiche holen mit überproportionalen Preissteigerungen auf. Im Vergleich zu 2007 ist der Preis pro m² in Bürgerfelde von 160€ auf 300€ gestiegen, in Etzhorn von 160€/m² auf 275m² und in Eversten von 185€/m² auf 325€/m².
Die Ausweisung von Baugebieten der Zukunft – am Fliegerhorst, am Bahndamm und am Ziegelweg – bringt zwar Entlastung und kann das Preisniveau positiv beeinflussen, doch spürbar werden solche Maßnahmen meist erst nach einer durchschnittlichen Zeit von fünf Jahren. Sie sind notwendig, weil es ansonsten kein Angebot an Grundstücken mehr gibt, das den Bedarf erfüllen kann. Deshalb geht nun auch der Trend dahin, ältere Gebäude zu verkaufen und abzureißen – die Grundstücke sind meist baurechtlich nicht voll ausgeschöpft und können dazu verwendet werden, mehr Wohnraum zu schaffen. Die Kosten für Sanierungen und Modernisierungen auf den neusten Stand übersteigen außerdem oft die Möglichkeiten der bisherigen Eigentümer. Da die Grundstückspreise meistens über 200.000€ liegen, fehlt es aber trotz der Lückenbebauung an kleinen, bezahlbaren Grundstücken für Privatpersonen.
Wegen des immer geringeren Angebots sank die Zahl der verkauften Bauplätze im Jahr 2016 von 132 im Vorjahr auf 119. Wer den Wunsch nach einem Eigenheim hegt, ist aufgrund steigender Preise zudem oft gezwungen, hinter die Stadtgrenzen auszuweichen. Je nach Lage reichen die Quadratmeterpreise derzeit von 130€ bis 500€. Der Traum vom Eigenheim rückt damit für viele in immer weitere Ferne.

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