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Sonderabschreibung neuer Mietwohnungen: Was sich für Sie ändert

Die große Koalition möchte Anreize schaffen, in den Wohnungsbau zu investieren. Aus diesem Grund verabschiedete sie im August 2019 ein Gesetz zu Sonderabschreibungen für neue Mietwohnungen, das Privatpersonen und ihre Investitionen in Neubauten subventioniert. Wir zeigen Ihnen, wie Sie als Vermieter von Neubauten von der neuen Regelung profitieren und rechnen Ihnen ein Beispiel einer Sonderabschreibung vor.

Das steckt hinter der Sonderabschreibung für Neubauwohnungen

Im Kern besagt das Gesetz – im Einkommenssteuergesetz unter § 7b festgehalten –, dass private Investoren, die bis 2021 in neue Wohnungen investieren, über vier Jahre zusätzlich jedes Jahr fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellerkosten der Wohnung steuerlich geltend machen können.

Warum von zusätzlichen fünf Prozent die Rede ist? Da bereits vorher die Regel einer regulären, linearen Abschreibung von jährlich zwei Prozent galt. Von dieser sollen Investoren demnach auch weiterhin profitieren: In Summe können Sie also innerhalb der ersten vier Jahre nach dem Wohnungsbau 28 Prozent der Kosten abschreiben.

Im Gesetz zu der Sonderabschreibung (auch Sonder-Afa genannt) sind zudem einige Rahmenbedingungen für die Fördermaßnahme festgehalten. Hier erfahren Sie die wichtigsten Punkte in Kürze:

Kurz und knapp: Was besagt das Sonderabschreibungs-Gesetz?

  • Neben der linearen Abschreibung von 2 Prozent können durch die Regelung jährlich bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 4 Jahren abgeschrieben werden.
  • Jeder, der durch Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder die Umwandlung von Gewerbefläche in Mietwohnungen neuen Wohnraum schafft, profitiert von dem neuen Gesetz.
  • Die Sonderabschreibung ist zeitlich begrenzt: Betroffen sind Projekte, deren Bauantrag nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt wurde bzw. wird.
  • Die Wohnungen müssen mindestens 10 Jahre lang zu dauerhaften Wohnzwecken vermietet werden – eine Ferienwohnung würde also nicht dazu zählen.
  • Für die Förderung gibt es eine Baukostenobergrenze: So dürfen die Anschaffungs- und Herstellerkosten maximal 3.000 Euro pro Quadratmeter
  • Außerdem ist der absetzbare Betrag bei 2.000 Euro pro Quadratmeter

Wie Sie die Sonder-Afa berechnen – ein Rechenbeispiel

Nehmen wir an, Sie stellen im Laufe des Jahres 2020 einen Bauantrag für ein Haus, das über drei Wohnungen zu je 80 qm verfügt. Zusätzlichen gehen wir davon aus, dass die Kosten für die Immobilie etwa 700.000 Euro betragen, von denen Sie die Sonderabschreibung von fünf Prozent (zzgl. der zwei Prozent linearen Abschreibung) geltend machen möchten.

Ab Juli 2021 ist das Haus fertiggestellt, sodass Sie die Wohnungen ab diesem Zeitpunkt vermieten. Da der absetzbare Betrag bei 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt ist, nehmen Sie diesen Betrag als Bemessungsgrundlage. Das bedeutet: 2.000 Euro x 240 qm = 480.000 Euro.

In den ersten vier Jahren machen Sie insgesamt folgende Beträge als Abschreibung geltend:

Sonderabschreibung
2021 (5  %  von 480.000 Euro, die nicht zeitanteilig bemessen sind)24.000 Euro
2022 bis 2024 (3 x 24.000 Euro)72.000 Euro
Lineare Abschreibung
2021 (2 % von 700.000 Euro, zeitanteilig für 6 von 12 Monaten bemessen)7.000 Euro
2022 bis 2024 (3 x 14.000 Euro)42.000 Euro
Summe145.000 Euro

 

Das Einkommen, das Sie versteuern müssen, wird also deutlich gesenkt – zumindest für die ersten vier Jahre. Ab Ablauf dieser Frist wird der zu versteuernde Betrag wieder durch die lineare Abschreibung von zwei Prozent gesenkt.

Dürfen private Investoren mit weiteren Steuervergünstigungen rechnen?

Obwohl das neue Gesetz für private Investoren bereits hohe Anreize schafft, in Neubauwohnungen zu investieren, sind viele Seiten nicht zufrieden mit der Lösung. Der Kern der Kritik: Die Maßnahmen seien noch nicht genug, um den Wohnungsmarkt zu entspannen.

So fordern Branchenverbände wie der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen eine längerfristige Lösung als die Sonderabschreibung. Eine Option wäre dabei eine anhaltende Anhebung der regulären, linearen Abschreibung für Neubauten von zwei auf drei Prozent. 

Gleichermaßen in der Kritik steht die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was gerade in Regionen mit angespannter Wohnungslage auf Grenzen stoßen könnte. Das Bundeskanzleramt sagte bereits zu, die Baukostenobergrenze in den entsprechenden Regionen auf 3.500 Euro pro Quadratmeter anzuheben – dem muss allerdings der Bundesrat noch zustimmen.

Sonderabschreibung: Private Investoren sind die großen Gewinner

Es bleibt abzuwarten, ob und wann sich noch etwas am aktuellen Gesetz ändert. Fest steht aber, dass die Regierung die Strategie verfolgt, den privaten Wohnungsbau stark zu fördern – weitere Subventionen vorbehalten.

Dadurch sind die großen Gewinner der aktuellen Wohnungspolitik Privatleute, die in Neubauwohnungen investieren: Denn wer in den nächsten zwei Jahren auf neue Immobilien setzt, darf mit hohen Steuervergünstigungen rechnen.

Auch für Niedersachsen gilt dieser Bonus. Wenn Sie eine Neubau-Immobilie in Oldenburg kaufen und vermieten möchten, sparen Sie hohe Steuerbeträge ein. Wenden Sie sich gerne an uns, wenn Sie noch Fragen zum Thema Sonderabschreibung haben oder wir Sie beim Immobilienkauf in und um Oldenburg unterstützen dürfen.

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