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Versagt die Politik auf dem Immobilienmarkt?

Der Traum vom Eigenheim verbindet eine Mehrheit der Deutschen, doch die Immobilienpreise steigen und steigen. Was kann die Politik tun? Und was plant die Große Koalition?

Seit Jahren steigen in Deutschland die Immobilienpreise, allein um 30% zwischen 2010 und 2017. Trotz einer Rekordzahl an Neubauten gelingt es nicht, den Bedarf an Wohnraum zu decken. In deutschen Großstädten, vor allem in den Metropolen, sind sogar noch größere Zuwächse zu verzeichnen. Das Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) rechnet damit, dass sich dieser Trend 2018 fortsetzen wird, wenn auch langsamer als zuletzt. Die Experten des DIW haben die beiden dafür wichtigsten Gründe treffend benannt: Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und die Anziehungskraft der Städte.

Dank der Nullzinspolitik der EZB sind Finanzierungen günstiger geworden, gleichzeitig haben allerdings andere Möglichkeiten zur Geldanlage im Vergleich an Attraktivität verloren. Das sorgt nicht nur dafür, dass die Deutschen mehr in Immobilien investieren, sondern lockt auch Investoren aus dem Ausland an. Deren Geld fließt in die Metropolen – allen voran München und Hamburg – und befeuert die dortige Wohnungsnot von außen. Beim DIW rechnen Experten mit einer Zinserhöhung im Jahr 2019, die allerdings erstmal keine Trendwende bei den Immobilienpreisen mit sich bringen wird.
Zur Zeit des Jahrtausendwechsels hat es die Menschen noch aus den Städten ins Umland gezogen, heute ist es andersherum. Die attraktivsten Jobs finden sich am ehesten in den Metropolen, was einen großen Teil ihrer Anziehung ausmacht. Damit folgt eine immer höhere Nachfrage nach Wohnraum und als Konsequenz klettern die Mieten in die Höhe, was schließlich auch zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt.

Was steckt dahinter?

Was steckt dahinterExperten vom Forschungsinstitut Empirica haben sich tiefergehend damit beschäftigt, warum nicht mehr bezahlbare Wohnungen gebaut werden. Ihr Fazit: Das Bauland ist schlicht und einfach nicht vorhanden und das Angebot wächst zu langsam, um die Nachfrage zu bedienen. Bis zur umfangreichen Ausweisung von neuem Bauland ziehen oftmals Jahre ins Land, da den Kommunen die Mittel fehlen, sie nicht über ausreichend Fachpersonal verfügen oder Proteste der Anwohner die Entscheidung erschweren – beispielsweise aus Tier- und Umweltschutzgründen. Außerdem könne und müsse die Bauwirtschaft sich anpassen, um produktiver zu werden und billiger zu bauen. Eine Möglichkeit wäre das serielle Bauen, wobei zahlreiche Wohnungen nach einem standardisierten Muster errichtet werden und damit Kosten sowie Zeit eingespart.

Was kann die Politik tun?

Wo das Bauland so knapp ist wie in den Städten, könnte laut den Experten des Instituts Empirica eine Umwandlung der Grundsteuer in eine Bodenwertsteuer mehr Wohnraum schaffen. So könnten Bauherren dazu animiert werden, auf bereits bebauten Grundstücken zusätzliche Wohnungen zu errichten, da eine Bodenwertsteuer unabhängig davon erhoben würde, was auf dem Grundstück letztendlich gebaut wird. Da die Grundsteuer nach jahrelangem Stillstand ohnehin bereits dem Bundesverfassungsgericht vorliegt, ist eine Reform auf kurz oder lang unabdingbar.

Was kann die Politik tun?Außerdem wünschen sich zahlreiche Experten eine Herabsetzung der Energie- und Umweltanforderungen wie zum Beispiel auf das Niveau von 2012. Eine solche Maßnahme würde passable Energiestandards mit sich bringen, aber zugleich in eine massive Baukostensenkung resultieren. Auch die Veränderungen in der Energiewirtschaft sind ein Grund für immer teureres Bauen. Die größte Aufgabe der Politik sei jedoch, das Leben auf dem Land wieder attraktiver zu machen, um die Binnenwanderung in Deutschland zumindest einzuschränken. „Auf dem Land bauen wir in etwa so viel, wie wir bauen müssen, um der Nachfrage zu genügen, in den Top-Sieben-Städten dagegen nur halb so viel“, so Reiner Braun vom Institut Empirica. Eine Möglichkeit, um dieses Ziel zu erreichen, ist einerseits eine Investition in die Verbesserung der Infrastruktur, andererseits ein möglicher Steueranreiz.

Was plant die Große Koalition?

Die CDU und die SPD haben in den Koalitionsverhandlungen beschlossen, zusätzliche zwei Milliarden Euro in die Hand zu nehmen und in den sozialen Wohnungsbau zu investieren. Damit sollen bis zum Jahr 2021 eineinhalb Millionen Wohnungen entstehen, also 375.000 im Jahr. Der Eigentumserwerb von Familien soll auf Beharren der CDU mit einem Baukindergeld von jährlich 1200 Euro pro Kind gefördert werden – bis zu einer Dauer von zehn Jahren. In der laufenden Wahlperiode werden die Kosten etwa auf knapp zwei Milliarden Euro geschätzt. Die Einkommensgrenze liegt bei 75.000 Euro Familieneinkommen mit einem Freibetrag von 15.000 Euro pro Kind. Die künftige Regierung hat beschlossen, außerdem einen Freibeitrag bei der Grunderwerbssteuer bei erstmaligem Wohngrundstückserwerb von Familien zu prüfen. Außerdem soll der Missbrauch bei der Umgehung der Grunderwerbssteuer mittels Sharedeals künftig unterbunden werden. Die zukünftige Regierung möchte außerdem die Mietpreisbremse verschärfen, indem Vermieter bald zur Offenlegung der zuvor gezahlten Miete verpflichtet werden sollen.

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